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무주택자 우선 청약 │주택담보대출 바뀐점

무주택자 우선 청약 │주택담보대출 바뀐점

현재 정부에서 진행하는 무주택자 청약에 대해서 알려드린다면, ‘2채 이상 주택 보유 억제하고 있으며, 다주택·고가주택 소유자 보유세 강화’한다는 것이다.
현재 주택공급에 관한 규칙은 주택법 시행령,공공주택 특별법 시행령 개정에 관련 된 내용들도 주택담보대출 바뀐점이다.


정부 정책을 확인해보면, 신혼부부·청년·노령층·주거 취약계층 우선권을 주어서 인구·일자리·복지는 늘리려는 의도가 보인다. 그래서 저금리의 금융지원과 공동주택 상당수가 앞으로는 무주택자들에게 먼저 우선권이 넘어간다.
하지만, 실수요자들의 입장에서는 좀 더 어려운 시각으로 보일 수 있다. 현재 집을 가지고 있는 사람들이라면, 규제지역에 사는 사람들은 규제가 앞으로 더 심해질 것으로 예상이 된다. 청약제도·세제·주택담보대출 관련 규제는 집이 있고 없고에 따라, 또 규제 정도에 따라 다르다.
무주택자 우선권 주고, 민영 85㎡ 이하는 거의 다 독차지한다. 비규제지역 DTI는 제한 없다.

무주택자들은 세제 관련해서 불이익이 없다, 집이 없으니, 세금도 없는법, 주택청약의 혜택을 크게 준다. 공공택지에 조성되는 공동주택을 우선공급받을 수 있음은 물론, 민영주택도 거의 대부분 가점제 또는 무주택자끼리 추첨으로 정한다.

민영주택 85㎡ 이하는 거의 모든 물량이 무주택자에게 제공이 되며, 수도권 공공택지 및 투기과열지구에서는 100% 가점제로 선정한다. 가점제는 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 청약저축기간 17점 등 총 84점으로 점수가 많은 사람들에게 우선적으로 분양권이 주어진다.


조정지역에서는 75%가 가점제다. 나머지 25%의 100분의 75 이상도 무주택자끼리 추첨을 통해 결정한다. 이때 기본 조건이 ‘무주택’이다. 결국 조정지역에서는 85㎡ 이하 민영주택의 93.75%가 ‘가점 많은 무주택자’에게 돌아가는 것이다. 비규제 광역시에서도 40% 이하가 가점제다. 나머지 60%의 100분의 75도 무주택자끼리 추첨한다. 최대 85% 이상은 가점 많은 무주택자가 유리하다.
규제지역 내에서 1주택자의 ‘분양을 통한 집 바꿈’은 불가능에 가깝다. 85㎡ 이하 민영주택의 경우 1주택자가 당첨 가능한 물량은 조정지역 내에서 추첨을 통해 분양자를 가리는 6.25%가 전부다. 수도권 공공택지, 투기과열지구 내에서는 100% 가점제로 분양자를 가린다.
2주택 이상 소유자는 청약을 통해 집을 구입하는 게 규제지역에서는 불가능하다. 비규제지역 일부 물량 또는 미분양 물량만 가능하다고 보면 된다. 규제지역 내 85㎡ 이하는 1순위 청약자격이 없다. 비규제지역에서도 40% 이하 물량이 가점제다. 85㎡ 초과 물량도 규제지역에선 가점제를 제외한 추첨제 물량이 무주택자 혹은 1주택 실수요자(기존 주택 처분 조건)의 몫이다. 최근 미계약자가 나온 ‘서초 래미안 리더스원’의 경우라면 몰라도 정상적인 청약시장은 당첨이 불가능하다.

주택담보대출도 어렵다. 2주택 이상 소유자는 규제지역 내에서 주택 구입 목적의 주택담보대출이 금지된다. 수도권 비규제지역에서는 LTV 60%, DTI 50%가 적용되고, 수도권 외 비규제지역에서는 LTV 60%만 적용된다.
다만 다주택자라도 주택 구입 목적이 아니라면 주택담보대출은 받을 수 있다. ‘생활자금’ 명목은 조정지역에서는 LTV 50%, DTI 40% 범위 내에서, 투기 및 투기과열지역에서는 LTV와 DTI 각각 30% 범위 내에서 돈을 빌릴 수 있다. 또 금융기관 여신심사위 특별승인을 받으면 조정지역에서는 LTV 60%, DTI 50%까지, 투기 및 투기과열지구에서는 각각 40%까지 대출이 가능하다.

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